השקעות נדלן בפורטוגל

מדוע השקעות נדלן בפורטוגל

שוק הנדל"ן הפורטוגלי מציג הזדמנות השקעה יוצאת דופן למשקיעים ישראלים ב-2024-2025, עם תשואות מעל הממוצע האירופי, יציבות כלכלית מוכחת, ויתרונות ייחודיים למשקיעים זרים. המחירים עלו 16.92% בשנה האחרונה (אפריל 2025), בעוד שהתחזיות מצביעות על צמיחה מתמשכת של 5.8% לשנת 2025, לעומת ממוצע שלילי של -2.5% באיחוד האירופי. השוק מתאפיין בחוסר איזון קיצוני בין היצע לביקוש – נמכרות 10 דירות תמורת כל דירה חדשה שנבנית, מה שיוצר בסיס איתן לעלייה מתמשכת במחירים.

השקעות נדלן בפורטוגל מספק תשואות השכרה תחרותיות לעומת שווקים אירופיים אחרים:

• בליסבון – תשואות השכרה לטווח ארוך מגיעות ל-3.83%.
• בפורטו – התשואות נעות בין 4-6%.
• באלגרבה – התשואות מגיעות ל-5.6% בממוצע. 

כמו כן גם האזורים הפריפריאליים מציעים תשואות גבוהות – בסינטרה 6.8%, בסטובל 7.3%, ובברירו 7.8%. בנוסף, השכרה לטווח קצר (Airbnb) מספקת תשואות של 5-10%, במיוחד בערים התיירותיות כמו ליסבון ופורטו עם שיעור תפוסה של עד 90% בעונות השיא.

האם כדאי להשקיע בנדל"ן מסחרי בפורטוגל?

השקעות נדלן בפורטוגל ממשיך לצמוח הודות לשילוב של מגזר תיירות חזק, כניסה של חברות טכנולוגיה בינלאומיות וביקוש לשטחי משרדים ומסחר. ליסבון ופורטו מציעות שלל הזדמנויות להשקעה בבנייני משרדים, חנויות, מתחמים קמעונאיים ופרויקטים רב-שימושיים באזורים בעלי פוטנציאל תשואה גבוה.

השקעות נדלן בפורטוגל מתאימה במיוחד למשקיעים המחפשים אחר יציבות לאורך זמן, זו כוללת חוזי שכירות ארוכי טווח ושוכרים איכותיים ועמידים – אשר יבטיחו הכנסה קבועה ומניבה.

מהי רמת הרווחיות של השקעות נדלן בפורטוגל?

תשואות ההשקעות בנדלן בפורטוגל תלויות בעיקר במיקום ובסוג הנכס:

• דירות ובתים להשכרה לטווח ארוך – מניבים לרוב 4%–6%, עם פוטנציאל גבוה יותר באזורי ביקוש.
• נכסים המושכרים לטווח קצר – במיוחד באזורים תיירותיים כמו פורטו, ליסבון, סינטרה ואלגרבה, עשויים להניב תשואות של 6%–9% ואף יותר.
• נדל"ן מסחרי – יכול להניב 6%–8%, בפרויקטים איכותיים עם שוכרים מבוססים.

השבחת נכסים בפורטוגל

מעבר לתשואה, קיימת גם השבחה טבעית של ערך הנכס, עקב עלייה מתמשכת בביקוש ועלייה מתונה במחירי הנדל"ן בפורטוגל מדי שנה. מחירי הנדל"ן בפורטוגל זינקו ב-105.8% בין השנים 2015-2024, כאשר הממוצע השנתי עומד על 8.29% צמיחה. זוהי הצגה מרשימה של יציבות וגדילה מתמשכת. 

מהם היתרונות עבור המשקיע הישראלי?

1. נגישות ותחבורה – טיסות ישירות ונוחות לליסבון ופורטו
2. עלויות כניסה נוחות – אפשר להתחיל להשקיע גם עם הון עצמי נמוך
3. תנאי מס נוחים – כולל פטור ממס על חלק מהכנסות ההשכרה למשקיעים זרים
4. איכות חיים גבוהה – שמש כל השנה, חופים מרהיבים וקהילה זרה חמה
5. רגולציה תומכת השקעות – תהליך רכישה קל יחסית בהשוואה למדינות אחרות באירופה

האם ניתן לקבל זכויות תושבות ואזרחות אירופית?

תוכנית הגולדן ויזה מספקת דרך לתושבות בפורטוגל עם השקעה של 500,000 יורו בקרנות מאושרות (הנדל"ן הוצא מהתוכנית ב-2023, אך קיימות חלופות). דרישת השהייה היא רק 7 ימים בשנה, כאשר נתיב לאזרחות זמין לאחר 5 שנים. 

אזרחות פורטוגלית מספקת גישה ל-27 מדינות האיחוד האירופי לחיים, עבודה ונסיעות, כאשר הדרכון הפורטוגלי מדורג רביעי בעולם עם גישה ל-191 יעדים ללא ויזה.

איך מתחילים להשקיע בנדל"ן בפורטוגל?

כדי להשקיע בצורה חכמה ובטוחה, חשוב להכיר את התהליך:

1. איתור הנכס המתאים – זיהוי נכסים בהתאם למטרת ההשקעה (השכרה לטווח ארוך, השכרה יומית לתיירים, מגורים עתידיים, או השקעה לטווח ארוך להשבחה). חשוב לבחון מיקום, פוטנציאל תשואה, ונגישות לתחבורה ושירותים.
2. בדיקות נאותות מקיפות – ביצוע בדיקות תכנוניות מעמיקות (בדיקת זכויות בנייה, מגבלות תכנון), בדיקות משפטיות (וידוא בעלות נקייה, העדר חובות או עיקולים), ובדיקות כלכליות (הערכת שווי, ניתוח תשואה צפויה). הכל בליווי אנשי מקצוע המכירים את הרגולציה הפורטוגלית.
3. תהליך רכישה משפטי – חתימת הסכם מקדמות (Contrato de Promessa), העברת מקדמה של 10-20% מערך הנכס, וקביעת מועד לחתימת החוזה הסופי. החתימה הסופית מתבצעת אצל נוטריון פורטוגלי בנוכחות עורך דין מקומי מוסמך, עם רישום הנכס במרשם המקרקעין הפורטוגלי.
4. תכנון מיסויי מותאם – ניצול הסכם למניעת כפל המיסוי בין ישראל לפורטוגל, בחינת מעמד תושבות לצורכי מס, תכנון מבנה החזקה אופטימלי (אישי או תאגידי), והכנת דיווחים נדרשים לשתי המדינות.
5. ניהול נכס מקצועי – הקמת מערך ניהול הכולל תחזוקה שוטפת, מציאת שוכרים איכותיים, גביית שכר דירה, טיפול בתקלות וביטוחים, וביצוע דיווחים תקופתיים לרשויות המס. עבור נכסי השכרה יומית – ניהול פלטפורמות דיגיטליות, שירותי אירוח, וקשר שוטף עם אורחים.

מהיכן ניתן לקבל ליווי מקצועי עבור השקעות נדלן בפורטוגל?

עבור משקיעים המעוניינים לממש את הפוטנציאל הרב של השוק הפורטוגלי, משרד עורכי הדין "דן סדיקוב" מספק פתרון מקיף בהתאמה אישית לכל צורך. המשרד מחזיק במעל ל-5 שנות ניסיון מוכח בהשקעות נדל"ן בינלאומיות והיקף השקעות של מעל 5 מיליון יורו, המשרד מתמחה בליווי צמוד של כל שלבי תהליך ההשקעה.

הצוות המנוסה מבין את המורכבויות הייחודיות של ההשקעה בפורטוגל ומספק שירותי ייעוץ מותאמים הכוללים: איתור נכסים במיקומים אסטרטגיים, ביצוע בדיקות נאותות מקיפות, ליווי משפטי לאורך כל תהליך הרכישה, תכנון מיסוי מיטבי תוך ניצול הסכמי כפל המיסוי, וסיוע בהקמת מערך ניהול נכסים יעיל. כך תוכלו לנצל את הפוטנציאל הרב של השוק הפורטוגלי תוך מזעור סיכונים ומקסום התשואה על ההשקעה.