פורטו, הפנינה הצפונית של פורטוגל, מציעה כיום את אחת ההזדמנויות הטובות ביותר להשקעה בנדל"ן באירופה. עם עלייה מרשימה של 13.2% במחירי הנכסים ב-2024 ותשואות שכירות יציבות של 6.6%, שוק נדלן בפורטו מושך משקיעים מכל העולם – במיוחד ישראלים המחפשים השקעה בטוחה ורווחית מחוץ לישראל.
כיום, כשמחירי הנדלן בפורטו נמוכים בכ-30-40% מערים אירופאיות מקבילות –זהו בדיוק הזמן להיכנס לשוק השקעות הנדל"ן רגע לפני שהמחירים יעלו.
שוק הנדלן בפורטו חווה פריחה אמיתית המבוססת על יסודות כלכליים חזקים. המחיר הממוצע כיום עומד על 3,768 יורו למטר רבוע – עלייה של 5.84% רק בשנה האחרונה, לאחר הקפיצה הדרמטית של 13.2% ב-2024. זוהי לא הנחה ספקולטיבית, אלא צמיחה מוכחת המבוססת על ביקוש אמיתי וחוזק כלכלי.
המספרים מדברים בעד עצמם: 30% מהקונים הם זרים, והם מוכנים לשלם פרמיה של 36.7% על המחירים המקומיים. זה אומר שהשוק מכיר בערך האמיתי של הנכסים כאן. התיירות פורחת עם כמעט 7 מיליון מבקרים ב-2024, מה שמבטיח ביקוש יציב לשכירות קצרות וארוכות כאחד.
החדשות הטובות? אפילו עם הצמיחה המרשימה, המחירים עדיין הגיוניים. בזמן שברצלונה עולה 5,133 יורו למטר ואמסטרדם מעל 6,500 יורו, פורטו עדיין מציעה הזדמנות אמיתית להיכנס לשוק האירופי במחיר סביר.
בהחלט, פורטוגל מקבלת את המשקיעים הזרים בזרועות פתוחות, ואין שום הגבלה על אזרחים ישראלים לרכוש נכסים. למעשה, יש יתרון מיוחד לישראלים בגלל הקשרים ההיסטוריים עם פורטוגל.
מה צריך לעשות מבחינה חוקית? העיקר הוא להשיג מספר זיהוי מס פורטוגלי (NIF) ולפתוח חשבון בנק מקומי. זה נשמע מסובך, אבל עם הליווי הנכון זה תהליך פשוט שלוקח מספר שבועות.
העלויות השונות כוללות:
הנקודה החשובה: כל העלויות הללו צפויות ושקופות מראש. אין הפתעות לא נעימות כמו בשווקים אחרים.
כאן נמצאת אחת ההפתעות הנעימות. פורטוגל הקלה משמעותיות על המיסוי למשקיעים זרים:
בשורה מעולה: אם אתם רוכשים נכס למטרת מגורים אישיים ומוכרים תוך 36 חודשים לצורך רכישת נכס אחר, הרווח פטור ממס לחלוטין.
למרות שתוכנית הויזה הזהובה הסתיימה בנוגע להשקעות בתחום הנדל"ן, עדיין יש אפשרויות להשיג תושבות פורטוגלית דרך השקעות אחרות או תוכנית IFICI החדשה.
הבחירה תלויה כמובן באסטרטגיית ההשקעה שלכם:
רוצים יוקרה ויציבות? פוז דו דורו הוא הבחירה המומלצת. שכונה יוקרתית על הים עם וילות מדהימות ודמי שכירות גבוהים. מחירים מתחילים מ-5,678 יורו למטר, אבל הערך לטווח ארוך מצוין.
מחפשים איזון בין תשואה לסיכון? מטוסיניוס מספקת את השילוב המדויק. שכונה מתפתחת עם קרבה לעסקים, מחירים של 3,884 יורו למטר ותשואות של 6.3%. בנוסף, יש כאן פיתוחים טכנולוגיים מרגשים שיעלו את הערך.
רוצים להמר על העתיד? קמפנייה וגונפים הם אזורים שעוברים שינוי דרמטי. הם מציעים מחירים נמוכים באופן יחסי (3,838 ו-3,748 יורו למטר), אבל עם פרויקטי פיתוח ענקיים שיהפכו אותם למרכזים חמים בעוד מספר שנים.
מה שהרבה משקיעים לא יודעים: פורטו נמצאת בעיצומה של מהפכת תשתיות. הרחבת המטרו בהשקעה של מיליארד יורו, פיתוח מחדש של שוק בולאו, ופרויקט אנטאס אטריום עם למעלה מ-1,100 דירות חדשות. כל זה אומר שהנכסים שתקנו היום יהיו שווים הרבה יותר בעוד 3-5 שנים.
טיפ חשוב: בדקו אחר אזורים שיהיו קרובים לתחנות המטרו החדשות. מדובר בנכסים שיניבו תשואה יפה כאשר מהפכת המטרו תושלם.
תשכחו מהסטריאוטיפים על שכירות באירופה. פורטו היא עיר חיה עם ביקוש עצום לשכירות, והמספרים מוכיחים את זה:
שכירויות לטווח קצר: נתנו תשואות מעולות עד לאחרונה, וגם עם הרגולציה החדשה, עדיין יש הזדמנויות מצוינות באזורים מסוימים.
שכירויות לטווח ארוך: מציעות יציבות מקסימלית. עם ביקוש גבוה מסטודנטים, אנשי מקצוע צעירים ויזמים דיגיטליים, ניתן לצפות להכנסה קבועה למשך חודשים קדימה.
הסיכונים האמיתיים שכל משקיע צריך להכיר:
הניסיון מלמד שמשקיעים שנכנסים בליווי מקצועי מתחילת הדרך חוסכים לעצמם הרבה כסף, זמן ועצבים בהמשך.
תמיכה מקצועית ומקיפה מוכחת כמומלצת ביותר עבור השקעה מוצלחת בנכסי נדלן בפורטו. עורכי דין פורטוגלים גובים 1-2% מערך הנכס לבדיקת נאותות, סקירת חוזה והשלמת עסקה. שירותי נוטריון דורשים 500-1,000 יורו לאימות מסמכים רשמיים ופיקוח על שטר סופי.
סוכני נדל"ן מורשים חייבים לשמור על רישום ממשלתי ובדרך כלל גובים עמלה של 3-6% בתוספת מע"מ. אימות דרך מסד הנתונים IMPIC מבטיח רישוי מתאים. בנקים פורטוגלים מספקים חשבונות לתושבי חוץ ומימון משכנתא עם מחלקות מיוחדות למשקיעים זרים.
שירותי נציג מס מוכחים כחובה לתושבי מחוץ לאיחוד האירופי, עולים 99-250 יורו שנתית לציות מס וממשק רשויות. כיסוי ביטוח מקיף דורש אחריות אזרחית מינימלית של 75,000 יורו לנכסי AL בתוספת נזקי רכוש והגנת תכולה.
ציר הזמן לרכישת נכס נמשך בדרך כלל 4-6 חודשים מזיהוי נכס ראשוני דרך רישום סופי. בקשת NIF דורשת 1-2 שבועות, בעוד שפתיחת חשבון בנק לוקחת 2-4 שבועות. בדיקת נאותות ואימות משפטי נמשכים 4-8 שבועות, עם השלמה סופית הדורשת 1-2 שבועות.
בהחלט. נדלן בפורטו מציג תנאי שוק אופטימליים עם תחזיות התרכבות חזקות של 3-7% שנתית עד 2026-2027. המחירים הנוכחיים מציעים חלון הזדמנויות ייחודי לפני שהשוק ימשיך להתבגר ויתייקר.
השלב הראשון כולל פתיחת NIF פורטוגלי וחשבון בנק, איתור נכס מתאים באזור מועדף, ביצוע בדיקת נאותות מקיפה עם עורך דין מקומי, וביצוע העסקה. התהליך המלא אורך 4-6 חודשים ודורש השקעה כוללת של כ-6-10% נוסף על מחיר הנכס לעלויות רכישה.
בעולם השקעות הנדל"ן הבינלאומיות, הבדל בין הצלחה לכישלון נמדד לעיתים קרובות באיכות הייעוץ המקצועי. DS Group מתמחה בשנים האחרונות בליווי משקיעים ישראלים בפרויקטי נדלן בפורטו, ויש לו הבנה עמוקה של המלכודות המשפטיות והפיננסיות שיכולות להיווצר בדרך.
הצוות של DS Group מבין שהשקעה בחו"ל היא לא רק עניין של קנייה ומכירה – זה עניין של הבנת מערכות חוק שונות, מיסוי בינלאומי, ניהול סיכונים משפטיים, ובניית אסטרטגיה ארוכת טווח שמתחשבת במציאות הישראלית. עם ניסיון רב בעסקאות בינלאומיות והתמחות בדיני נדל"ן, המשרד מספק ליווי מקיף מהרגע הראשון של שקילת ההשקעה ועד לניהול התיק לטווח ארוך.
העיר מושכת יותר ויותר יזמים דיגיטליים, אנשי מקצוע צעירים וסטודנטים זרים. עם 9,240 נכסי איירבנב פעילים והתרחבות מגזר הטכנולוגיה, הביקוש לדירות גדל מהר יותר מההיצע.
פורטו נמצאת בעיצומה של מהפכת תשתיות עם הרחבת המטרו בהשקעה של מיליארד יורו ופרויקטי פיתוח ענקיים. הנכסים שתרכשו היום יהיו שווים הרבה יותר בעוד 3-5 שנים כאשר הפרויקטים יושלמו.
תשואות השכרה יציבות של 6.6% בממוצע, עם אזורים מתפתחים כמו קמפנייה שמציעים עד 9% תשואה שנתית. עם כמעט 7 מיליון מבקרים תיירותיים ב-2024 ו-9,240 נכסי איירבנב פעילים, הביקוש לשכירות חזק ויציב.
