בירת פורטוגל מציעה הזדמנות השקעה יוצאת דופן עבור משקיעים ישראליים המחפשים אחר נכסים איכותיים באירופה. עם תשואות השכרה של 3-6.6% ויציבות כלכלית חזקה, נדלן בליסבון הפך ליעד מבוקש ב-2025.
השוק הפורטוגלי מספק יתרונות תחרותיים מרשימים שקשה למצוא במקומות אחרים באירופה. הנדלן בליסבון עומד כיום על מחירים של 5,720 יורו למטר רבוע בממוצע, כאשר אזורים מתפתחים מציעים הזדמנויות במחירים נמוכים יותר. הייחודיות טמונה בתשואות השכרה המרשימות שנעות בין 3% ל-6.6% – נתונים שמעוררים קנאה בקרב המשקיעים האירופאים.
הכלכלה הפורטוגלית מתנהלת במגמה חיובית עם צמיחה של 3.2% בשנת 2024, הממוקמת רבות מעל הממוצע האירופי. המשקיעים הזרים מגלים עניין הולך וגובר, כאשר 1.85 מיליארד יורו הושקעו בנדל"ן עד ספטמבר 2024, והקונים הבינלאומיים מהווים כ-19% מכלל העסקאות. זה אומר שאתם לא לבד – אתם חלק מטרנד השקעתי חכם, מוכח ומבוסס.
ליסבון נמצאת במיקום אסטרטגי מושלם – שעתיים וחצי טיסה בלבד מישראל, זאת יחד עם אקלים ים-תיכוני רענן ותרבות פתוחה ומקבלת. עלות המחיה נמוכה בכ-30% מבריטניה ו-50% מארצות הברית, מה שהופך את החיים בליסבון לאיכותיים ונוחים במיוחד. מעבר לכך הנדלן בליסבון מדורג כיום במקום השמיני באטרקטיביות ההשקעות באירופה, עם עלייה דרמטית מהמקום ה-16 ב-2022.
עולם הנדל"ן בליסבון מציע מגוון אפשרויות אטרקטיביות שמתאימות לכל פרופיל משקיע:
מרווילה – הכוכב העולה של ליסבון
שכונה אהובה במיוחד על המשקיעים הזרים – עם מחירים של 4,500-5,000 יורו למטר רבוע, תשואות מדהימות של 6.6%, והערכת ערך של 29.5% בשנה האחרונה. האזור עובר טרנספורמציה למרכז טכנולוגי עם פרויקט Hub Criativo do Beato המרשים.
קמפו דה אוריק – הבחירה המושכלת
אזור שווקים תוסס, המציע תשואות מצוינות של 5.0% במחיר 6,374 יורו למטר רבוע. השכונה פופולרית במיוחד בקרב נוודים דיגיטליים, עובדים ברילוקיישן ואנשי מקצוע, מה שמבטיח ביקוש יציב ומתמשך להשכרה.
האזורים היוקרתיים (שיאדו ופרינסיפה ריאל)
אזורים מועדפים בקרב אוכלוסיה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה במיוחד, אשר מציעים השקעה עם תשואות של 3-3.5%. מחירים של 7,000-12,000 יורו למטר רבוע, אך עם יציבות מוכחת ונזילות גבוהה.
השוק הפורטוגלי עבר שינויים משמעותיים המשפיעים על אסטרטגיות ההשקעה. נדלן בליסבון נותר פתוח לחלוטין למשקיעים ישראליים ללא כל מגבלה, אך תוכנית הגולדן ויזה לנדל"ן הופסקה באוקטובר 2023. זה לא אומר שההזדמנות נעלמה – להיפך, זה אומר שההתמקדות עברה לרווחיות כלכלית טהורה.
המשקיעים הישראליים מתמודדים עם שינויים במשטר המיסוי. סגירת תוכנית ה-NHR והמעבר למשטר IFICI+ יוצרים נוף מיסוי חדש הדורש הכנה אסטרטגית. שיעור המס על הכנסות השכרה עבור תושבי חוץ עומד על 25%, ומיסוי רווחי הון על 28%. אך עם התכנון הנכון והליווי המקצועי המתאים, ניתן לייעל את מבנה המיסויי באופן משמעותי.
נדלן בליסבון מציע שתי אסטרטגיות עיקריות שכל אחת מהן מתאימה לפרופיל משקיע שונה:
למרות שהשכרות לטווח קצר נראות אטרקטיביות יותר בהכנסה גולמית, השכרה לטווח ארוך מציעה יתרונות משמעותיים. עלויות הניהול נמוכות יותר (10-15% לעומת 20-30%), תפוסה של 100% לעומת 50-70%, ופחות מורכבות רגולטורית. החוסר הכרוני בדירות להשכרה באזורים מרכזיים מבטיח ביקוש יציב ועליית שכר דירה שנתית.
עבור מי שמוכן להשקיע זמן וכסף בניהול פעיל, השכרות לטווח קצר יכולות להציע תשואות גבוהות יותר. התיירות הפורטוגלית שוברת שיאים עם 30+ מיליון מבקרים בשנה והכנסות של 23-25 מיליארד יורו. הגיוון לכיוון השווקים האמריקאיים והאסייתיים מפחית את התלות בתיירות אירופית.
נדלן בליסבון כרוך בעלויות רכישה של 8-10% מערך הנכס, הכוללות בתוכן:
עבור נכס של 500,000 יורו, התכוננו להשקעה נוספת של 45,000-55,000 יורו. זה נשמע הרבה, אך בהשוואה לשווקים אחרים באירופה, העלויות הן סבירות ומוצדקות. בנוסף, חשוב לציין שניהול נכסים מקצועי הוא חיוני עבור משקיעים ישראליים, במיוחד אלו שלא מתכוונים לגור בפורטוגל.
הבנקים הפורטוגליים מציעים מימון של 60-75% מערך הנכס עבור משקיעים זרים, בריבית משתנה החל מ-3.3%. בנקים מרכזיים כמו Caixa Geral de Depósitos ו-Millennium BCP מספקים שירות באנגלית ומתמחים בליווי משקיעים בינלאומיים. האפשרות למימון מקומי מפחיתה משמעותית את הצורך בהשקעה עצמית גבוהה.
DS Group מתמחה בליווי מקיף של משקיעים ישראליים בשוק הנדל"ן הפורטוגלי, תוך מתן פתרונות משפטיים מתקדמים המותאמים לאתגרים הייחודיים של השקעה בליסבון. עם הבנה עמוקה של הנוף הרגולטורי המתפתח והמורכבות המיסויית הכרוכה בהשקעות חוצות גבולות, אנו מספקים ליווי מקצועי שמתחיל בשלב התכנון האסטרטגי ונמשך לאורך כל מחזור ההשקעה.
השירותים שלנו כוללים: ניתוח מיסויי מעמיק תחת הסכם מניעת כפל המיסוי ישראל-פורטוגל, ליווי בתהליך הרכישה מול הרשויות המקומיות, הכנת מבנים משפטיים אופטימליים, וייעוץ מתמשך בנושאי רגולציה והתאמה לשינויים במדיניות המקומית. המומחיות שלנו בנדלן בליסבון מאפשרת למשקיעים ישראליים לנצל את ההזדמנויות המרתקות בשוק הפורטוגלי, זאת תוך הימנעות ממלכודות רגולטוריות ומיסוייות הכרוכות בהשקעות בינלאומיות.
תשואת הנדלן בליסבון צפויה לצמוח בשיעור של 3-7% בשנת 2025/2026, מה שמשקף התייצבות שוק בריאה. אין ספק כי זהו הטיימינג המדויק להשקעה (ויפה שעה אחת קודם), זאת משום שמשקיעים בינלאומיים רבים כבר מראים עניין הולך וגובר בשוק הנדלן בפורטוגל, בדגש על ליסבון.
הכלכלה הפורטוגלית מתנהלת במגמה חיובית עם השקעות תשתית עצומות, שיעור תעסוקה שיא של 64.1%, ואינפלציה יורדת מ-2.7% לחיזוי של 2.1%. התיירות משיגה שיאים עם גיוון לשווקים חדשים, והצמיחה בוויזות נוודים דיגיטליים (16,000+ בשנת 2023) יוצרת ביקוש חדש ומעניין.
מגבלות ההיצע נמשכות עם השלמות שנתיות של רק 15,000 יחידות – לא מספיק לענות על הביקוש הגדל. זה אומר שהמחירים יישארו יציבים ויימשכו לעלות בקצב מדוד ובריא.
שוק המגורים של ליסבון מאופיין בביקוש חזק מצד קונים מקומיים ובינלאומיים, המונע על ידי מגזר תיירות משגשג, ביקוש הולך וגובר לשטחי משרדים ותעשיית טכנולוגיה מתפתחת.
שוק הנדל"I בליסבון חווה בשנים האחרונות צמיחה ויציבות משמעותיים, המונעים על ידי התאוששות כלכלית, תמריצים ממשלתיים וביקוש גובר ממשקיעים זרים.
שוק ההשכרה בליסבון נהנה מתשואות השכרה מרשימות שנעות בין 3% ל-6.6% - נתונים שמעוררים קנאה בקרב המשקיעים האירופיים.
